Thalia

Thomas H. Garthe

Der Autor Thomas Garthe (40) ist freier Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Experte in der Verkehrswertermittlung. Er ist Leiter der Sachverständigenkanzlei Garthe & Kollegen und Geschäftsführer der Garthe Immobilienbewertungsgesellschaft m.b.H. in Fürth. Seine über 20 Jahre Berufserfahrung sammelte er in der Immobilienbranche u. a. als Immobilienmakler und Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft. Das derzeitige Bewertungsvolumen der Garthe Immobilienbewertungsgesellschaft m.b.H. liegt bei ca. 110 Mio ? im Jahr. Die Garthe Immobilienbewertungsgesellschaft m.b.H. bewertet Immobilien bundesweit und in Österreich.

"Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird."
Zitat: Kleiber 08
Die Umsetzung der neuen ImmoWertV ist in jeder Beziehung von der Erbschaftsteuerreform abhängig gewesen, da einige Verfahren für die zukünftige Besteuerung direkt benötigt und angewendet werden.
Ab sofort wird der Sachverständige seine Hausaufgaben" noch perfekter machen müssen, weil die gesetzliche Basis jetzt kaum mehr Spielraum für etwaige Schätzungen zulässt. Und das, obgleich der Sachverständige künftig als Prophet" für zu erwartende Entwicklungen staatlich eingesetzt werden soll. Dieser Zustand dürfte zu interessanten Diskussionen führen.
An das Erfordernis der hinreichenden Sicherheit" der Zukunftseinschätzung sind höchste Anforderungen zu stellen, die jegliche spekulativen Ansätze ausschließen sollten. Hier ist der Sachverständige aufgefordert, eine Berücksichtigung künftiger Entwicklungen mit reflektierender Betrachtungsweise des Marktes aufzuzeigen. Nachhaltigkeitsaspekte sollten nun ebenfalls nicht nur theoretisch, sondern auch in der Praxis in zukünftigen Verkehrswertgutachten zu finden sein.
3.1 BODENWERTERMITTLUNG NUR NOCH IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Die Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten. Paragr. 16 ImmoWertV
Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
Nach der alten Regelung war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (Paragr. 15 Abs. 2 sowie Paragr. 21 Abs. 2 WertV): Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (Paragr. 13 und 14) zu ermitteln." Diese Vorgabe stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden neuen Verordnung, läuft die Immo-WertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus:
Künftig unzulässig:
- Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren)
- Die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswerts
- Das bei städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche Komponentenverfahren
- Die bei Fondsbewertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen
Beispiel
Auszug aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters): Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen angenommen werden".
Nachvollziehbare Begründungen werden ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger sein."